亚豪机构：昌平南邵地价再创新高，迎来产品升级时代

有了龙湖、泰禾，以及招商等品牌房企的进驻，再加上早已开通的地铁昌平线及购物中心的规划建设，预计昌平新城板块的房地产市场将随着产品品质和配套升级，进入量价齐升的新阶段。

今天，北京楼盘土地市场在寂莫了68天之后，再度迎来了3宗地块的拍卖。

昌平南邵地价再创新高

其中2宗住宅地块均位于昌平区南邵镇，甫一挂出，就因“除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的要求引起业界关注，并在挂牌期间分别获得房企10次报价。

最终，0302-57地块以31.95亿元的土地价格，配建及竞建57500㎡公租房的代价，被招商和嘉铭联合体竞得，据亚豪君岳会测算，综合楼面价格为33849元/㎡。

另外一宗昌平区南邵镇0302-70地块，继续由招商铭嘉以30亿、配建2.2万平公租房面积竞得，楼面价3.52万元/平方米。

昌平南邵2宗地块均位于地铁昌平线周边，先天交通优势令其受到房企热捧。亚豪机构市场总监郭毅分析，北京发展的不断扩容，临近地铁的项目，就相当于为未来的销售加上了一重保险。特别是在当前北京供地不足、楼市销售向好的现状之下，大型房企经过去年一年的去化，面临着库存不足的状况，迫切需要拿地补充土地储备，因此北京地价屡创新高。本次2宗地铁周边的住宅地块因此得以高价拍出。

自建委官数据显示，截止今天，北京商品住宅期房与现房库存相加，仅有68414套可售，按北京此前6个月，商品住宅的月均成交量统计，目前库存的去化周期仅为8.6个月，已经处于8-10个月合理库存的下限。

北京优质土地资源长期匮乏

据亚豪君岳会统计显示，近5年中除2013年北京完成供地计划外，其余年份住宅用地的供量均未如期按当年的供地计划完成，近两年的完成率在60%左右。

对此，郭毅分析，北京土地资源不可能无序扩张，土地的日趋与常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因，楼市供不应求推升房价上涨，基于对北京楼市的乐观预期，开发商又云集北京重金加码土地，地价因此不断攀升。地价变化折射出房价走势，房价涨跌则反映出供需结构的状态，供需失衡则体现出人口、资源过度集中的结果，在北京聚集国内优质资源的现状之下，仍将对外来人口形成巨大吸引，虽然近年来政府一直在加强控制增量人口，但目前来看，人口的流向仍是北京楼市以及土地市场保持较高热度的核心原因。

昌平新城产品升级时代来临

据亚豪君岳会统计显示，目前昌平区约有40个项目在售，2016年1-4月，昌平区共成交商品住宅1732套，与去年同期相比减少了13%，商品住宅的成交均价为25511元/㎡，同比去年同期上涨了6%。

造成昌平商品住宅量跌价涨的原因之一是供应严重不足，今年前4个月，昌平仅供应了21套商品住宅，供应空窗，成交量自然难以提升。

第二方面原因则在于昌平符合刚需刚改客群要求的普通住宅产品太少，40个在售项目中只有14个项目是普通住宅，而这14个项目分布在沙河、北七家、天通苑、昌平老城区和昌平新城，每个板块只有2-3个可售项目，购房者的选择面过小因此难以达成成交。

但是，仅2015年昌平区就出让了9宗住宅用地，规划建筑总面积达到181万㎡，按照正常开发节奏，这些地块应该在今年开始进入一个集中上市期，可这样的现象却并未出现。

对此，郭毅分析，2015年随着北京土地市场热度的提升，昌平地价也明显上升，2015年9宗住宅用地的平均楼面价格高达2.4万元/㎡，其中楼面价最高的一宗北七家镇地块拍出了4.3万元/㎡，而今年前4个月，昌平区商品住宅的成交均价仅有25511元/㎡。由此可以看出，造成昌平区供应空窗的根本原因在于，新地块受高地价倒逼，迟迟难以具备入市条件，而老项目却希望依傍高价项目，涨房价增利润，因此也不急于推货。

目前，这样的局面正在得到改善，位于昌平新城板块的南邵镇两宗地块的楼面价格达到甚至超过3.4万元/㎡，让2015年在同一区域拿地的泰禾和龙湖两地块成功解套，特别是泰禾摘得的0303-54地块，彼时2.1万元/㎡的楼面价，目前来看算是物超所值，据了解该地块将开发为又一个泰禾拾景园并将在近期入市，泰禾还引入了泰禾广场这一大型购物中心作为项目及区域配套。

而执行“9070”政策的2宗新鲜出炉的地块，户型面积小意味着总价可控，将以刚需刚改客群为主要销售对象，与此前出让地块的规划条件与最终呈现的产品形成差异化，产品的错层将使昌平新城覆盖的客群面更加广泛。有了龙湖、泰禾，以及招商等品牌房企的进驻，再加上早已开通的地铁昌平线及购物中心的规划建设，预计昌平新城板块的房地产市场将随着产品品质和配套升级，进入量价齐升的新阶段。