4月龙头房企分化加剧 房企增量不增利趋势渐显

根据多家房企公布的4月销售业绩来看，部分房企业绩与3月相比略有下跌趋势。业内人士表示，以北京、上海、深圳等城市为代表的城市楼市政策收紧，一定程度上让市场得到抑制，同时，随着市场预期的改变，买家入场也开始出现谨慎态度。

4月龙头房企分化加剧

中指院刚刚发布的监测数据显示，4月各地政府因城施策调控楼市，成交量环比均有所下滑。龙头房企业绩分化，同比来看，大部分房企仍保持快速增长态势。

数据显示，今年4月监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%，超一半城市环比下降，同比增长60.4%，同比上升的城市占比达86%。

但地方因城施策调控楼市，龙头房企业绩分化加剧。监测的10家品牌房企中，6家房企销售额环比下降。其中金地集团(600383,股吧)、富力地产和恒大地产销售额环比跌幅超两成。除碧桂园上涨14.72%之外，其他3家环比涨幅均不超过10%。同比来看，除世茂房地产销售额有所下降外，其他房企仍保持较高增势。其中碧桂园、金地集团和万科同比增幅均超过100%，碧桂园则有2倍的增长。

此外，根据中原地产监测的40个城市数据显示，4月新建住宅成交面积环比下降12%，其中一线、二线、三线城市降幅分别为20%、11%、3%。具体来看，3月末限购收紧的深圳、上海，4月新房成交量分别环比下降44%、32%。

专家分析，3月小阳春业绩冲得太高，加上4月算是楼市淡季，而且很多城市的热销项目都选择了涨价，所以成交也有所萎缩。宏观因素方面，部分城市楼市政策收紧，买家入场更趋谨慎。

利润不理想

房企业绩在稳步增长的同时，利润却令人堪忧。

根据机构数据，122家房企在2016年一季度的净利润合计为142.6亿元，同比涨幅仅为8.5%。另外，从净利润率来看，上市房企盈利能力进一步减弱，122家房企平均净利润率仅为6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈现非常明显的下调趋势，大部分房企的利润率出现加速下调。

中原地产首席分析师张大伟表示，房企出现增收不增利的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但爆发式上涨的一二线城市并不能代表全国市场，虽然一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，开发商以价换量仍在持续。

“红五月”难期待

传统楼市销售旺季的“红五月”能否出现现在已成未知数。以北京地区为例，5月上半月，北京楼市成交出现下滑三成。中原地产研究部统计数据显示，5月上半月新建商品房住宅签约1753套，而4月同期为2318套，也出现了24%的下调。但价格则继续走高，5月成交均价为36131元/平方米。

张大伟分析，一季度爆发后，市场出现冲高回落迹象。整体上看，北京、上海、深圳均在调控影响下出现了放缓的迹象。

同时，北京楼市商品房住宅全面高端化对成交的影响也比较大，均价也出现了历史首次全面在3万元以上，预计全年均价将有望接近4万元。根据折算后北京商品房住宅用地最近两年仅供应550万平方米左右来计算，北京商品房住宅只有4.5万套左右，未来市场库存依旧不足也会影响房企推盘的速度。

在融资领域，4月房企融资规模有所下降。重点监测房企发生融资32笔，累计融资金额合计1041.51亿元，金额较3月明显下降，降幅约 52.95%，公司债仍为主流。

北京商报记者 董家声