2018楼市：三四线楼市的火爆还能走多远？

南京(楼盘)市民彭明很懊悔本人举措慢了一些。

2018年的春节，彭明和家人的大局部工夫都花在踩盘上。在看了十几套房之后，彭明在正月初十(2月25日)那天终于选定了一套心仪的房子——位于河西新城江心洲仁恒绿洲新岛的一套81.2平米的两居室。

两天当时，彭明却迎来了不好的音讯。2月27日，置业参谋给彭明打来电话，说银行存款利率又上调了。

在此之前，南京各大银行房贷利率普遍是首套上浮15%，二套上浮20%，但是，2月27日后，彭明选定的银行房贷利率又上浮了5%——加起来，一个春节首套利率上浮20%。

彭明正在跟置业参谋磋商换家银行办存款，同时也担忧其他银行也会跟风而上，上调房贷利率。

彭明表示，2017年全年南京的新房价钱由于政府的限价政策根本没下跌，但是由于房贷利率不时下跌，买房的本钱却蹭蹭上升。

“去年春节，首套利率还可以打九折，往年春节首套利率上浮15%到20%，如此一来，存款200万30年还清的话，月供要多付1800多元，总利息要多还60多万元。”彭明说。

在去年演出一房难求的火爆场景之下，2018年春节，南京新房成交量同比下降28.8%。

但是仍然有少量二线城市和三四线城市楼市，2018年的开年行情非常“兴隆”。

链家2月28日发布的最新数据显示，和2017年春节同期相比，一线城市的政策环境较前一年同期分明更严，因而全体表现弱于2017年春节;二线城市全体好于上一个春节，但是外部出现出分明差别和分化，调控力度绝对较小或许新房供给量添加的省会城市成交量分明增长(西安(楼盘)、福州(楼盘)、重庆(楼盘)、大连(楼盘)、成都)，2017年政策严峻的城市成交分明弱于前一个春节(南京、济南(楼盘));三四线城市市场成交增减参半，其中山(楼盘)东的局部城市得益于大规模棚改货币化，春节时期坚持了全年成交热度，成交量同比大幅增长。

一线城市：上海(楼盘)北京二手房买卖量腰斩

链家数据显示，在出台“认房又认贷”的调控措施之后，北上深广狗年春节时期成交量同比大幅下滑。

北京(楼盘)、广州(楼盘)两城虽在2016年10月阅历一轮调控，但政策效果继续工夫短，在2017年3月再次同步伐控，均实行“认房又认贷”，鸡年狗年两个春节所处的政策环境大爲不同，致使两城2018年春节时期成交量同比大幅增加，新建商品住宅成交同比辨别下滑60.2%和29.4%，链家二手房成交同比辨别下滑19%和71.1%。

深圳(楼盘)和上海早在2016年10月和11月便实行“认房又认贷”，两个春节的行政调控差别不大，但在愈加严厉的房贷利率条件下，2018年春节时期上海新房、二手房成交同比降幅辨别爲25.5%和50.5%，深圳链家二手房成交虽有增长，但相对量照旧处于极低程度。

二线城市：总体走高但分化分明

链接数据显示，2018年春节时期新建商品住宅成交同比增速最分明的两城是西安及福州，同比增长近3倍。2017年此二城虽在调控之列，但其调控力度绝对较爲平和，且其作爲省会城市有良好的资源吸附才能，加上人才吸引政策的利好带动市场成交。重庆和大连由于没有出台严峻的限购限贷政策，2018年春节楼市成交表现较好。重庆新建商品住宅成交量同比增长84.4%，链家二手房成交同比增长48.9%;大连新建商品住宅成交量同比增长40.8%，链家二手房成交量同比增长近150%。

新房供给量的添加带来成都春节时期成交量大幅添加。成都2018年春节时期新建商品住宅成交同比增长141%，次要是春节后期新房市场集中推盘(春节前三周新房供给量超越13000套)致使春节时期成交增长。

而在调控政策严峻的二线城市，成交量则呈现分明下滑。

济南实行“认房认贷”，且非户籍购房者首套首付比例达60%)、南京(实行“认房认贷”，且二套有存款记载的首付比例高达80%)等二线城市2018年春节时期新建商品住宅成交同比辨别下降45.5%和28.8%。

三四线城市：棚改货币化带来的暴跌

链接数据显示，在一些棚改货币化力度较大的三四线城市，买卖量呈现了暴跌。

其中，山东两城泰安(楼盘)和东营(楼盘)的新房成交较去年春节有分明添加，辨别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比添加50.5%，2018年估计开工套数爲84万套，东营2016年货币化安顿比例71%(前九月)，2017年90.6%(前九月)，泰安和东营是山东棚改货币化的缩影。且东营是我国重要的石油基地，其民营企业开展态势良好，2017年民营企业500强中总部位于东营的达18家，居全国第7位，东营人均GDP处于全国较高程度，其产业和经济的良好开展是其房地产市场表现较好的一大缘由。

而江苏镇江(楼盘)、河北衡水(楼盘)、广东肇庆(楼盘)等地，由于其产业根底单薄、经济增长乏力，买卖量同比呈现了30-40%的下降。

土地出让：1-2月同比下跌50%

在大局部二线城市房价和买卖量下跌、三四线城市棚改货币化招致房价买卖量暴跌的状况下，房企拿地的热情仍然不减。

中原地产发布的数据显示，截至2月27日，50大城市土地出让金高达5932.23亿，同比2017年同期的3839.2亿下跌幅度高达54.5%。

最高的杭州(楼盘)卖地591.27亿，同必下跌250%，其次北京558.1亿同比下跌341%、苏州(楼盘)498亿。土地市场从金额看，热点城市开门红，包括武汉(楼盘)、福州、广州、郑州(楼盘)、重庆、济南、天津(楼盘)等14个城市卖地超越100亿。

不过，从成交的状况来看，2018年1-2月份，土地的溢价率根本颠簸，大局部城市溢价率均坚持低位，一线城市尤其低，上海的溢价率更是低至0.06%。总体而言，热点城市溢价率根本在10%左右，分明低于2015-2017年均匀30%的溢价率。

2018年局部房企业绩目的调高一倍

在二三线城市仍然火爆之下，房企积极拿地和并购，并纷繁调高了2018年的销售业绩目的。

泰禾集团(000732,股吧)2018年销售目的爲2000亿元，2017年，其销售量爲1007.2亿元。

融信中国2018年销售目的爲1200亿元，2017年，其销售量爲700亿元。

首创置业2018年销售目的爲750亿元并方案冲刺800亿元，2017年，其销售量爲558.5亿元。

其他房企对2018年的销售目的也有不小的期许。

华夏幸福(600340,股吧)位于河南省焦作(楼盘)市武陟县的郑北孔雀城推广担任人孙超称，2017年他完成了10亿的销售额目的，而集团给他定的2018年的销售目的爲30亿元。

而融信中国对其往年完成比去年高近一倍的销售目的则决心满满，融信中国方面称，近两年来，融信中国在杭州等二线城市积极拿地，土地储藏富余，基于对二线市场的看好，2018年完成1200亿元的销售业绩不成成绩。

关于三四线城市的火爆状况还能继续多久，国研中心市场所邓郁松表示，这要看该地域的棚改货币化能否还能继续停止，假如棚改货币化接近序幕，而同时产业和经济不能提供强无力的支撑，则市场状况会比拟低迷，而且三四线城市的房产活动性差，一旦市场行情反转，则少量的业主将无法出手房子，一些运用首付贷、抵押贷等杠杆资金来投资三四线房子的人将“欲哭无泪”。